Acheter des points sur les prêts hypothécaires
Points d'hypothèques sont des charges payées pour l'acquisition d'un prêt hypothécaire ou de payer des intérêts sur un prêt. Ils existent sous deux formes: réduction ou d'origination. Peu importe le type, la valeur du point est égale à un pour cent du prêt hypothécaire. Sur un prêt de 250 000 $, par conséquent, un point serait évalué à 2500 $.
Points Discount
Remise des points permettent aux emprunteurs de frais d'intérêt pré-payé et abaisser le taux d'intérêt total applicable à l'emprunt.
Pour cette raison, l'achat de points réduit le montant des intérêts, l'emprunteur paie au cours du temps sur leur prêt hypothécaire.
Essentiellement, en achetant un point, l'emprunteur paie des intérêts avant l'échéance, réduisant ainsi le montant qu'ils paient mensuellement sur ​​le prêt .
Dans l'exemple précédent, si l'emprunteur a acheté un point, ils paieraient 2500 $ en intérêts sur leur prêt à l'avant et à réduire le taux d'intérêt global applicable au prêt de un pour cent.
Le prêteur détermine le nombre de points de remise d'un emprunteur peut acheter et leur coût. Habituellement, un prêteur permet à un emprunteur de payer autant que quatre points. Les achats sont généralement autorisées au moment de la clôture et à tout moment par la suite, sur demande des emprunteurs.
Tant que les points escompte satisfaire aux critères décrits dans l'IRS 504 d'Actualité fiscale , les emprunteurs peuvent déduire la totalité du montant d'un point que les intérêts sur leur déclaration d'impôt annuelle. Points d'hypothèque refinancée sont déductibles au cours de la durée du prêt et non comme des intérêts. Points ne sont pas déductibles si la maison est évaluée à plus de 1 million de dollars il ya une dette hypothécaire sur la maison plus de 1 million $.
Points d'origine
Points de départ sont facturés par un prêteur pour le traitement de l'emprunt.
Essentiellement, ils sont les frais associés à la création de la paperasse et le transfert des fonds hypothécaires.
Ils sont couramment pratiqués par les prêteurs pour couvrir leurs coûts.
Ces coûts sont facturés d'avance au moment de la fermeture, mais sont étalés sur la durée du prêt et ne sont pas liés aux intérêts. Parfois, les points sont à la charge des personnes avec un mauvais crédit à protéger le prêteur contre ne pas gagner la totalité du montant des intérêts qu'ils sont dus pour le prêt. Essentiellement, en chargeant un des points emprunteur à risque élevé, le prêteur s'assure qu'ils reçoivent au moins un peu d'argent pour leur travail.
Parce qu'ils ne sont pas les paiements d'intérêt, ces points ne sont pas déductibles. L'exception à cette règle si elles sont payées pour obtenir le prêt hypothécaire et ne sont pas payés pour les frais de clôture, ce qui signifie qu'ils n'ont pas été inculpés par le prêteur pour couvrir leurs coûts.
Comment Points Affect une hypothèque
Achat points de réduction abaisse le taux d'intérêt applicable au prêt. Un emprunteur hypothécaire de 250 000 $ avec un taux d'intérêt de six pour cent qui achète deux points réduit le taux d'intérêt à quatre pour cent. Sans avoir à acheter des points, l'emprunteur paiera 15 000 $ en intérêts sur la durée du prêt. En achetant les points, il paie seulement $ 10.000.
Points d'origine augmenter le coût d'un prêt. Un prêt hypothécaire de 250 000 $ transportant deux points d'origine est en fait un prêt hypothécaire de 255 000 $. Bien que cette augmentation semble faible, considérez le fait que ces montants sont ajoutés au taux d'intérêt exigé sur le prêt. Cela signifie que dans une hypothèque de 30 ans à taux fixe portant un taux de six pour cent d'intérêt, l'emprunteur paie un total de 20 000 $ en intérêts, par rapport au $ 15,000 qu'ils le feraient si elles n'avaient pas été inculpés points.
Achat points d'origine, par conséquent, réduit le montant global de l'argent qu'ils paient, ce qui n'est pas déductible d'impôt. En outre, il abaisse et réduit les paiements mensuels de la solde de l'emprunt global.
Avantages et inconvénients des points
Achat points de réduction permet aux emprunteurs de réduire leurs mensualités. Potentiellement, l'emprunteur pourrait alors ajouter plus d'argent dans leur paiement mensuel et rembourser le prêt plus rapidement. Peut-être le plus grand bénéfice pour l'achat d'un point, cependant, est le fait qu'elle abaisse le taux d'intérêt. Un taux d'intérêt inférieur signifie petites dépenses global de prêts. Toutefois, ces points également exiger le paiement comptant. Cela signifie que l'emprunteur n'aura plus l'argent disponible pour investir ailleurs. Avant d'acheter des points, les emprunteurs doivent analyser combien de temps il leur faudra pour remplacer l'argent qu'ils ont dépensé sur leur achat.
Points de départ peut permettre à un emprunteur d'acquérir une hypothèque quand il ou elle serait autrement incapable de le faire. Les points peuvent donc être nécessaires. Le principal inconvénient d'un point d'origine est que l'emprunteur paie plus pour leur prêt. Bien que le coût est enveloppé dans leurs paiements mensuels et étalée sur la durée du prêt, il est encore de l'argent supplémentaire que l'emprunteur doit dépenser.
Déterminer si vous devriez acheter des points
En raison de la forte valeur de la plupart des experts financiers de maisons et le fait qu'ils sont interdits par les lois fiscales à partir de points déduction, très peu d'entre eux de discuter si le propriétaire moyen doit acheter des points sur leur prêt hypothécaire. Cependant, la plupart des experts conviennent que la maison est souvent plus grand atout d'un individu et, en tant que telle, devrait être investi et payé au début quand c'est possible. Par exemple, dans une récente interview, Suze Orman encouragé les propriétaires à payer leur hypothèque au loin tôt . Bien qu'elle ne mentionne pas spécifiquement à l'achat de points comme un moyen de le faire, elle encourage l'utilisation de la méthode qui fonctionne le mieux pour le propriétaire afin de réduire le nombre d'années qu'ils vont payer leur hypothèque. Expert financier Warren Buffett est d'accord avec ce concept.
Que vous faut acheter des points est une décision personnelle dépend de votre santé financière et la longueur du temps que vous prévoyez de rester dans votre maison actuelle. Bank of America offre un calculateur de point de prêt hypothécaire qui offre des conseils pour savoir si l'achat de points est dans le meilleur intérêt de l'emprunteur. Bien que cette information est utile, de parler avec un professionnel avant d'acheter des points.
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